VUT

Developerský trh v brněnském regionu

Brno, 18. října 2011 - Developerská činnost v současnosti je velmi ovlivněna ekonomickou situací posledních let. Pokud se podrobněji zaměříme na developerskou činnost v Jihomoravském kraji, je možné konstatovat, že je rozmístěna velmi nestejnoměrně. Zatím co v Brně je realizována většina rezidenčních i komerčních projektů, v ostatních částech kraje je výrazně méně zastoupena; jedinou výjimkou je výstavba rodinných domů. Při pohledu na trh v brněnském regionu můžeme jako nejvíce zastoupené segmenty označit rezidenční výstavbu, logistiku a kancelářský trh.

Rezidenční výstavba

Z údajů Českého statistického úřadu vyplývá, že v 1. pololetí 2011 pokračoval trend meziročního poklesu objemu dokončených bytů a v Jihomoravském kraji bylo dokončeno 1 484 bytů, což představuje meziroční pokles o více než 11 %. I přes tento pokles byl Jihomoravský kraji v počtu dokončených bytů na druhém místě za středními Čechami. Zaměříme-li se na Brno-město, tak zde bylo ve stejném období dokončeno 674 bytů, to je 45,4 % z celého kraje. Z uvedených hodnot je evidentní dominantní pozice brněnského trhu s byty v krajském měřítku. Markantní je segment byty v bytových domech, kde na Brno-město připadlo dokonce 92 % z kraje.

Jihomoravský kraj – bytová výstavba

2008 2009 2010 II. čtvrtletí 2011
Zahájené byty 4 196 4 427 3 414 1 720
Dokončené byty 4 553 4 928 4 455 1 484
Zdroj: ČSÚ

Vývoj cen rezidenčních nemovitostí

Brno s přilehlým okolím lze z hlediska úrovně cen na trhu s nemovitostmi považovat po Praze a středních Čechách za druhou nejdražší lokalitu k bydlení v České republice. Průměrná cena standardního bytu zde přesahuje hranici dvou miliónů korun. Zcela jednoznačně lze i prohlásit, že cena bytů na Brněnsku klesá s rostoucí vzdáleností od Brna. Na druhé straně však obdobné ceny bytů jako v okrajových částech Brna jsou v městech s přímou návazností na jihomoravskou metropoli. Jedná se například o Kuřim či Šlapanice.

Sumárně lze konstatovat, že ceny rezidenčních nemovitostí v České republice ve druhém čtvrtletí roku 2011 dále stagnují. Průměrná tržní cena bytů během druhého čtvrtletí roku 2011 podle HB indexu mírně poklesla o 0,7 procenta. Ceny rodinných domů ve stejném období zaznamenaly nepatrný pokles o 0,4 procenta. Jedinou částí rezidenčního trhu v ČR, kde ceny v II. Q 2011 vzrostly, a to průměrně o 2 %, jsou ceny pozemků.

03-jorka-02Vývoj hypotečního trhu v ČR, zdroj: MMR

 

HB index – vývoj cen nemovitostí

Období Ceny bytů (%) Ceny rodinných domů (%) Ceny pozemků (%)
2. čtvrtletí 2011 98,4 101,2 106,6
1. čtvrtletí 2011 99,1 101,6 104,6
2. čtvrtletí 2010 100,5 99,5 100,9
Pozn.: 100 % = 1. čtvrtletí 2010
Zdroj: SF/pb, datum 28. 7. 2011

Pro brněnský trh je možné konstatovat, že obecné trendy jsou stejné jako ve „zprůměrované ČR“.

Město Brno – vývoj tržní ceny standardního bytu

Období Ceny bytů (%)
2. čtvrtletí 2011 98,3
2. čtvrtletí 2010 101,3
Pozn.: 100 % = 2. čtvrtletí 2009
Zdroj: Realit 07/2011 (IRI)

 

Město Brno – vývoj průměrné ceny nových bytů (cena uvedena bez DPH)

Období Cena bytu (Kč/m2) Cena bytu (%)
Březen 2011 41 403 97,0
Únor 2011 40 711 95,4
Pozn.: 100 % = leden 2008
Zdroj: Realit 07/2011 (IRI)

Z vývoje průměrné ceny nové výstavby vyplývá, že cenový pokles od začátku roku 2008 byl do 5 % a v letošním roce je vidět pozvolný růst cen. Tento údaj je v protikladu ke starší bytové zástavbě, která je ovlivněna výraznějším poklesem cen panelových domů. K výši uvedené průměrné ceny v nových bytech jsem mírně skeptický. Dle mých zkušeností se cenová hladina nové developerské výstavby v Brně pohybuje v průměru mezi 35 000 až 40 000 Kč za m2 bez DPH u bytu v běžné lokalitě. Samozřejmě jsou na trhu i projekty, které se nacházejí v mimořádně atraktivních lokalitách  a jejich cena se pohybuje výrazně nad 50 000 Kč. Na druhé straně spektra jsou projekty, kde se cenová úroveň pohybuje těsně nad 30 000 Kč. Ale i tady platí otřelá fráze „něco za něco“.

V letošním roce nepředpokládám výraznější růst cen, spíše bych se klonil ke stagnaci cen, a to i přes připravované zvýšení DPH na nové byty. Je možné, že tento záměr v druhé polovině roku podpoří trh a budeme svědky větších objemů zrealizovaných obchodů s byty. Reálný dopad do ceny bude mít plánované zvýšení DPH až do obchodů realizovaných v roce 2012. Zde je samozřejmě otázkou, jakou výši nárůstu ceny a zda vůbec budou developeři schopni převzít na úkor své marže?

Za první pololetí hypoteční trh výrazně ožil

Z výsledků za první pololetí letošního roku je patrné, že hypoteční trh výrazně ožil. Banky poskytly občanům hypoteční úvěry za téměř 56,4 miliardy korun, což je v meziročním srovnání téměř 47% nárůst objemu nově poskytnutých úvěrů. Ze statistik Ministerstva pro místní rozvoj ČR vyplývá, že nejvíce hypotečních úvěrů bylo poskytnuto v Praze a v Jihomoravském kraji. Z těchto údajů lze konstatovat, že trh s hypotékami se letos blíží předkrizové úrovni a mohl by dosáhnout objemů roku 2006, kdy byly poskytnuty hypotéky za 99 miliard korun. Zajímavou informací je, že poskytnuté hypoteční úvěry pro podnikatelské subjekty již v 1. pololetí 2011 dosáhly zhruba objemu totožného s celým rokem 2010.

Nájemní bydlení – dosud opomíjený segment

Česká republika a samozřejmě i Jihomoravský kraj mají v porovnání se západní Evropou velký podíl vlastnické bydlení. V bytě v osobním vlastnictví u nás žije, při započítání družstevního sektoru, přibližně 80 % domácností. Za posledních 10 let došlo k navýšení téměř o 16 %, což je výsledek zvýšeného zájmu o privatizaci bytového fondu zejména municipalit, ale svoji úlohu sehrál i objem nové developerské výstavby, kde většina bytů byla pořizována jako vlastnické bydlení. Podpůrnou roli sehrála i státní podpora vlastnického bydlení. Zaměříme-li se na státní podporu a budeme abstrahovat od podpory typu Panel, Zelená úsporám či renovace bytového fondu, pak lze jako nejvýznamnější položky podpory označit daňové úlevy – odpočty úroků z hypotéky ze základu daně či poskytování zvýhodněných úvěrů na bydlení a stavební spoření. Možnost odečíst úroky z hypotéky od daňového základu snižuje reálnou cenu hypotéky a zvyšuje tak dostupnost vlastního bydlení. Klientům se průměrně vrátí jedna až dvě měsíční splátky za rok. Zrušení by pravděpodobně mohlo mít negativní dopad na zájem o vyšší hypotéky, potažmo na pořízení si vlastního bydlení. Lze očekávat, že zrušení těchto podpor, v kombinaci se změnou DPH, by mohlo mít negativní dopad na zájem pořídit si vlastní bydlení a vést ke zvýšené orientaci občanů na nájemní formu bydlení.

V letošním roce byly bankami již poskytnuty první úvěry se zárukou Státního fondu rozvoje bydlení za splácení investičních úvěrů na výstavbu nájemních bytů s tím, že fond ručí úvěrující bance až do 70 % nesplacené části jistiny úvěru. Tento směr podpory lze označit jako nový směr státní bytové politiky. Díky tomuto programu SFRB je dnes pro investory budující nájemní bydlení snazší získat dlouhodobé bankovní financování, což by mohlo pomoci podpořit motivaci nejen soukromého sektoru, ale i družstev či municipalit k výstavbě nájemních bytů, a tím přispět k větší dostupnosti bytů pro mladé, ale i nájemního bydlení pro seniory.

Renesance družstevního bydlení? 

Jako rozvíjející se segment rezidenčního developmentu lze bez pochyby označit i družstevní bydlení. V současné době je trh družstevních bytů ve velké míře reprezentován velkými tradičními stavebními bytovými družstvy, která většinou před novou bytovou výstavbou preferují správu stávajícího bytového fondu. Snad na prstech jedné ruky bychom mohli spočítat družstva, která realizovala v Brně v posledních letech novou bytovou výstavbu.

U nové výstavby je možná i varianta, kdy je bytové družstvo založeno developerem a již od zahájení výstavby developerského projektu jsou bytové jednotky nabízeny jak do osobního vlastnictví kupujících, tak do družstva. I přes to, že se zatím nejedná o rozšířený model prodeje bytů, jsem názoru, že je to perspektivní a životaschopný model. Za zmínku stojí i to, že družstevní objekt se nemusí skládat výhradně z bytů, ale jeho součástí mohou být i nebytové prostory. Výhoda, která je zde nejvíce ceněna, je, že úvěr na koupi bytů si bere družstvo, a tím odpadá prověřování jednotlivých kupujících ze strany bank. V současné době vzniká v brněnském regionu několik takových družstev.

Logistika

Jih Moravy, a hlavně Brno a jeho okolí, je s více než půlmiliónem metrů čtverečních hal jednou z největších lokalit logistické výstavby v České republice. Brno-město se může pyšnit i nejrozsáhlejším projektem v jihomoravském regionu, a to Černovickou terasou. Ve výstavbě je nyní v regionu zhruba sto tisíc metrů čtverečních, což představuje přibližně polovinu veškeré aktuální logistické výstavby v České republice. V porovnání zejména s roky 2008 a 2009 lze zcela jednoznačně říci, že spekulativní výstavba, tedy bez předem sjednaného nájemce, je výjimkou.

Jižní Morava patří také k regionům s nejnižší výměrou nepronajatých ploch, která se letos pohybuje kolem pěti procent, což je téměř polovina celostátního průměru. Pokud bychom se zaměřili pouze na město Brno, je možné hovořit o neobsazenosti ještě nižší. Některé zdroje uvádějí jen 2 %. Výše běžně dosahovaného nájemného se stabilně pohybuje v úrovni 4 až 5 eur/m2 za měsíc. Vzhledem k absenci spekulativní výstavby a velmi nízké neobsazenosti je dle mého názoru v letošním roce možné očekávat mírné zvýšení nájemného.

Kancelářský trh

V roce 2010 zaznamenal regionální trh po výrazném útlumu v roce 2009 oživení poptávky a meziročně se zvýšil na úroveň roku 2008. Plocha moderních kancelářských prostor v Brně ke konci roku 2010 dosahovala zhruba 343 000 m2 a z těchto ploch bylo 79 % klasifikováno v A třídě. Ve výstavbě bylo přibližně 17 500 m2 kancelářských ploch, jejichž dokončení a uvedení na trh je očekáváno v 2011. Na trh bylo dodáno v roce 2010 13 700 m2, z nichž bylo více než 92 % obsazeno. Díky zvýšené poptávce neobsazenost ploch klesla na 11,2 %, což je nejméně od roku 2005. V roce 2011 očekáváme ve vazbě na stále limitovanou nabídku další pokles volných ploch. Výše dosažitelného nájemného se pohybuje v úrovni 11 až 13 eur/m2 za měsíc kancelářských A ploch.

Zde je vhodné ještě zmínit, že v Brně se již objevují i developerské projekty, kde jsou nabízeny kancelářské prostory ne do pronájmu, ale ke koupi koncovým majitelům. Na základě prvních zkušeností je možné konstatovat, že o nabízené prostory je zájem. I zde ovšem platí, že velmi záleží na lokalitě výstavby a třída A se již takřka výlučně stává požadovaným standardem.

Rekapitulace k 12/2010

Kanceláří celkem 343 000 m2
Prostory ve výstavbě 17 500 m2
Prostory dokončené v r. 2010 13 700 m2
Koeficient neobsazenosti 11,2 %
Zdroj: CB Richard Ellis, RRF

Klientské preference

Pokud bychom se měli zamyslet nad tím, co krize přinesla v rezidenčním developmentu, tak je nutné zmínit na prvním místě důraz na kvalitní LOKALITU, která ve svém důsledku předurčuje i cílový segment klientely.

Perspektivní příležitostí v rezidenčním developmentu se jeví zaměření na nižší střední segment trhu. A již nyní se projevují preference kupujících na menší byty, nejlépe 1 + kk a 2 + kk. Zde je otázkou, co je příčinou, zda kupuji jen to, na co jsem schopen dosáhnout, či zda kupuji s co nejmenším podílem úvěru. Další zprávou je, že klientské preference se jednoznačně přesouvají zpět do měst. Omezení zájmu o výstavbu takzvaných satelitů s jejich dopravní dostupností, absencí služeb a omezenou či zcela chybějící infrastrukturou je neustále přetrvávajícím limitem mnoha výstaveb. Doba, kdy trh akceptoval vše, co se objevilo, je již minulostí. Developeři si musí položit otázku: Co je pro trh přijatelné? Jakou přidanou hodnotu v porovnání s konkurencí jejich projekt nabízí? Musí si uvědomit, jaká je cílová skupina kupujících, a jí projekt uzpůsobit například i vhodnou volbou architektury.

Ing. Pavel Jörka, MBA,
ředitel Developer centra Brno
Česká spořitelna, a. s.

Vyšlo v Brno Business & Style

Související články:

Přidat komentář


Bezpečnostní kód
Obnovit