Brno, 18. dubna 2026 – Novela stavebního zákona má ambici zrychlit a zjednodušit povolování staveb v Česku. Reaguje na dlouhodobě kritizovanou byrokracii, roztříštěnost úřadů i nefunkční digitalizaci stavebního řízení, které brzdí výstavbu a prodlužují schvalovací procesy. Jaké konkrétní změny přináší, kdy vstoupí v platnost a jak se promítnou do financování výstavby, včetně hypoték?

„Připravovaná koncepční novela stavebního zákona slibuje zrychlení a zjednodušení povolování staveb. Počítá například se vznikem jednotné státní stavební správy, zavedením jednoho řízení, prioritou pro strategické stavby či posílením role obcí v plánování. Tyto změny mají omezit průtahy a zajistit stabilitu pro stavebníky i investory. Rychlejší stavební řízení ocení i zájemci o hypotéku na výstavbu, kteří tak mohou lépe plánovat financování,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

V současnosti platí nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který nabyl plné účinnosti pro všechny typy staveb k 1. červenci 2024. Pro stavebníky rodinných a bytových domů přinesl konec dvojího papírování díky sloučení územního a stavebního řízení do jednoho procesu. Místo desítek samostatných stanovisek z oblasti životního prostředí nyní stačí jediné jednotné environmentální stanovisko (JES).

Stavební řízení probíhá prioritně v digitální podobě prostřednictvím Portálu stavebníka, který slouží jako základní rozhraní pro komunikaci se stavebními úřady a dotčenými orgány. Ačkoliv se digitální systém po svém spuštění v červenci 2024 potýkal s technickými potížemi, zůstává hlavní branou pro nahrávání projektové dokumentace a sledování průběhu řízení.

Kromě administrativních změn přinesl nový stavební zákon i další zásadní novinky.

• Zkrácení soudních lhůt: Lhůta pro podání správní žaloby proti rozhodnutí stavebního úřadu byla zkrácena na 1 měsíc a vztahuje se na všechna rozhodnutí oznámená po 1. červenci 2024.
• Apelační princip v odvolání: Pokud odvolací orgán zjistí vady rozhodnutí, zpravidla jej neruší a nevrací k novému projednání, ale rozhodne s konečnou platností. To má proces výrazně zrychlit.
• Přísnější požadavky na dokumentaci: U stavby rodinného domu musí nově projektovou dokumentaci zpracovat výhradně autorizovaná osoba. Při realizaci svépomocí musí stavebník zajistit odborný dozor stavbyvedoucím.
• Povinnost uchovávat dokumentaci: Každý vlastník, včetně majitelů starších domů, má zákonnou povinnost uchovávat dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby, případně si nechat vyhotovit pasport stavby.

Novela stavebního zákona 2026
Připravovaná koncepční novela stavebního zákona má za cíl dokončit institucionální reformu a vrátit se k původní ambiciózní vizi „jednoho úřadu, jednoho řízení a jednoho razítka“.

Přehled klíčových změn:

• Jeden úřad: Největší institucionální změnou je vznik jednotné státní stavební správy. Místo současných zhruba 600 obecních stavebních úřadů vznikne Úřad rozvoje území ČR s krajskými pracovišti.
• Fikce souhlasu: Novela přitvrzuje v boji proti nečinnosti. Pokud se správci sítí (voda, elektřina, plyn) nevyjádří k žádosti do 30 dnů, bude se automaticky počítat s jejich souhlasem bez podmínek. Pevná třicetidenní lhůta má platit i pro rozhodování úřadů u jednoduchých staveb, jako jsou rodinné domy.
• Priorita pro velké bytové komplexy: Projekty nad 10 000 m² podlahové plochy se stávají tzv. vyhrazenými stavbami. Budou spadat přímo pod Centrální stavební úřad, což má zajistit jejich rychlejší odbavení a možnost začít stavět ještě před pravomocným povolením díky tzv. mezitimnímu rozhodnutí
• Konec sousedských obstrukcí: Novela výrazně omezuje prostor pro šikanózní námitky. Sousedé už nebudou moci podávat obecné stížnosti. Každá námitka musí být konkrétní a doložená porušením právního předpisu. Lhůta pro podání žaloby proti povolení zůstává zkrácená na 1 měsíc, což investorům i bankám přinese dřívější právní jistotu.
• Ekonomika projektu: Nově budou úředníci posuzovat také ekonomickou proveditelnost projektů. Pokud by splnění přísných technických norem, například protihlukových opatření, bylo neúměrně nákladné vzhledem k přínosu stavby, může úřad od těchto požadavků upustit.

Kdy začne novela platit?
Návrh novely stavebního zákona prošel v lednu 2026 prvním čtením v Poslanecké sněmovně. Vláda chce reformu prosadit tak, aby nabyla účinnosti 1. července 2026. Faktický náběh nových státních úřadů je pak naplánován na 1. ledna 2027.

Ačkoliv už nový stavební zákon zavedl povinnou digitalizaci a Portál stavebníka již v červenci 2024, experti upozorňují, že digitální systémy nebudou plně a stabilně fungovat dříve než v roce 2031. Během tohoto období zůstává získávání podkladů a koordinace stanovisek mezi úřady nadále komplikované.

Hypotéka na výstavbu domu
Stavba domu na hypotéku je administrativně i časově náročnější než koupě dokončené nemovitosti. Při hladkém průběhu trvá celý proces od výběru pozemku po první kopnutí do země 12 až 24 měsíců. Nejprve je nutné najít vhodný pozemek, poté zajistit přípojky sítí, připravit veškerou projektovou dokumentaci a získat povolení záměru. Současně je třeba zajistit stavební firmu a vyřešit otázku financování výstavby domu. Kromě vlastních zdrojů Češi nejčastěji využívají hypotéky nebo úvěry ze stavebního spoření. Financovat lze nejen samotnou výstavbu, běžná je i hypotéka na pozemek a výstavbu domu.

Stavební zákon a hypotéka
Novela stavebního zákona má zjednodušit a zrychlit cestu k povolení záměru. Pro banky bude zásadním milníkem dosažení plné digitalizace stavebního řízení. „Banky budou chtít pro schválení a čerpání hypotéky na výstavbu podobné podklady jako dnes, jen se změní proces jejich získávání. Zájemce o úvěr nebude muset předkládat listinné originály s kulatým razítkem, protože dokumentace bude dostupná v digitální podobě. Novela také zavádí pevné lhůty, což nám umožní lépe predikovat termín prvního čerpání úvěru,“ nastiňuje budoucnost Vojtěch Komínek, online hypoteční specialista Hyponamíru.cz.

Prodraží novela novostavby?
Novela na jedné straně může zkrátit čas přípravy, na druhé straně však klade vyšší nároky na projektovou dokumentaci a digitální zpracování. Projektant musí vše odevzdávat v digitální podobě přes Portál stavebníka, což může mírně prodražit přípravnou fázi. Novela navíc reflektuje evropské požadavky na energetickou náročnost. Vojtěch Komínek k tomu doplňuje: „Důležité je mít také rezervu na dokončení stavby, ideálně ve výši 20 %, pro případ, že se technologie během digitalizovaného řízení změní.“

Jak novela dopadne na stavbu svépomocí
Stavba svépomocí představuje pro banku vyšší riziko. Nekvalitní provedení stavebních prací může v krajním případě vést k tomu, že dům neprojde kolaudací. Následné opravy jsou finančně náročné a vedou k navýšení rozpočtu stavby. Prostavěná částka pak nemusí odpovídat reálné hodnotě nemovitosti.

Již nový stavební zákon zavedl povinnost zajistit odborný dohled u výstavby rodinného domu svépomocí. U staveb pro bydlení (tedy rodinných domů) je nutné zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím, tedy autorizovanou osobou. Tato novinka z roku 2024 přímo ovlivňuje rozpočet stavby, protože stavebník musí počítat s náklady na odměnu pro autorizovanou osobu. Skutečnost je důležitá i pro zájemce o hypotéky, neboť reálně zvyšuje náklady na realizaci projektu.

Co chtějí banky k hypotéce na stavbu
Při financování výstavby domu se banka zajímá především o to, co stavíte, za kolik a kdy. Mezi základní dokumenty k žádosti o hypotéku tedy patří projektová dokumentace, položkový rozpočet a harmonogram prací. Ještě před prvním čerpáním banky standardě vyžadují pravomocné povolení záměru. Tyto dokumenty k hypotéce na výstavbu bude vyžadovat i po novele.

Seznam dokumentů pro banku a její požadavky na stavbu domu v roce 2026:

• Kompletní projektová dokumentace
• Rozpočet stavby pro banku
• Harmonogram stavby pro hypotéku
• Povolení záměru (dříve stavební povolení) na výstavbu
• Smlouva o dílo (při výstavbě se stavební firmou)
• Doložení odborného dozoru (při výstavbě svépomocí)

Kromě dokumentů ke stavbě je nutné připravit i dokumenty k pozemku. Klíčový je doklad o právu k pozemku (výpis z katastru nemovitosti prokazující vlastnictví pozemku). Problematická jsou u pozemků nejen věcná břemena.

„Novela stavebního zákona sice zjednodušuje papírování, ale nezřídí přípojku tam, kde není kapacita. V praxi se například stává, že klient má pozemek, ale chybí u něj elektrická přípojka. Některé banky v takovém případě financování neposkytnou, jiné podmíní čerpání dobudováním sítí. Jsou i banky, které jsou ochotné úvěr schválit i bez této podmínky, ale za specifických podmínek,“ upozorňuje na možné komplikace Vojtěch Komínek.

Čerpání hypotéky na stavbu
Při stavbě domu je důležité vědět, jak funguje etapové čerpání hypotéky. Peníze nedostanete najednou. Banka je uvolňuje po částech v takzvaných tranších podle toho, jak pokračuje stavba. Po dokončení určité stavební fáze (např. je hotová základová deska, hrubá stavba) přijde odhadce, zkontroluje stav a banka poté uvolní další peníze.

Banky mají v úvěrových smlouvách fixní termín pro dočerpání úvěru. Standardně banky u výstavby nastavují dobu čerpání na 24 měsíců. Čerpání se ukončí vyčerpáním celé částky hypotečního úvěru, případně žádostí o ukončení čerpání ze strany klienta.

Zpoždění stavby a hypotéka
Realizace stavby domu na hypotéku se může zpozdit. Důvody mohou být různé od dlouhého schvalování záměru přes nedostatek stavebních materiálů či pracovníků až po neočekávané změny v projektu nebo dodatečné vícepráce.

V případě zpoždění stavby je možné dobu čerpání hypotéky prodloužit. Má to ovšem svá pravidla a často je tento krok zpoplatněn. Prodloužení není automatické. Banky obvykle vyžadují objektivní zdůvodnění zpoždění.

„První měsíce po schválení novely stavebního zákona mohou být banky při prodlužování čerpání benevolentnější. Důvodem je fakt, že v náběhové fázi mohou nastat neočekávaná zpoždění. Pokud novela skutečně zrychlí úřední procesy, sníží se počet žádostí o prodloužení čerpání, které jsou dnes u bank na denním pořádku,“ doplňuje Vojtěch Komínek.

Kolaudace a hypotéka na výstavbu domu
V úvěrové smlouvě je kromě termínu pro dočerpání úvěru uvedena i lhůta pro kolaudaci. Obvykle se setkáte s dobou od 6 do 12 měsíců od dočerpání úvěru. Kolaudace se dokládá kolaudačním rozhodnutím (povolením k užívání stavby), které vydává stavební úřad po dokončení stavby. Tento doklad však nezískáte automaticky. Pracovník stavebního úřadu stavbu fyzicky navštíví a zkontroluje její soulad s projektovou dokumentací i dalšími předpisy. Po předložení kolaudačního rozhodnutí banka uzavře proces čerpání hypotéky a úvěr přejde do režimu řádného splácení.

Foto: ideogram.ai