Vaše advokátní kancelář je co do počtu právníků a ročního obratu největší v České republice. Jak velký podíl z toho tvoří poradenství pro nemovitostní trh?

Jaroslav Havel

JH: Naše kancelář má v oblasti právních služeb poskytovaných ve vztahu k nemovitostem, stavebnictví a investičním projektům zásadní podíl na českém právním trhu. Ročně jsme zapojeni do cca 20 až 30 významných nemovitostních transakcí a projektů, mnohdy i včetně vyjednávání jejich financování. Tržby kanceláře v segmentu real estate pravidelně překračují 100 milionů Kč, což je cca osmina našich celkových ročních tržeb. Pro právo nemovitostí máme specializovaný a velmi zkušený tým, který postupně rozšiřujeme. Dnes jej tvoří cca 25 právníků, včetně 6 partnerů kanceláře. Většina z klíčových členů týmu působila před příchodem k nám v předních mezinárodních kancelářích nebo na významných postech v soukromé i veřejné sféře.

Co má tento tým na starosti, s čím klientům nejčastěji pomáhá?

JH: Pro klienty zajišťuje komplexní právní služby pokrývající veškeré aspekty transakcí v oblasti nemovitostí, stavebních a developerských projektů nejenom podle českého, ale i slovenského práva a mezinárodních standardů, jakými jsou např. standardy organizace FIDIC nebo pravidla Evropské investiční banky. Kromě transakčního poradenství pomáháme klientům při výstavbě rezidenčních projektů, při realizaci projektů na zelené louce, průmyslových nemovitostí a projektů „na klíč" nebo při rozvoji a regeneraci průmyslových nemovitostí (brownfieldových investic), včetně revizí vlastnických vztahů, právních aspektů výstavby, rekonstrukcí a otázek životního prostředí. Naše poradenství zahrnuje i zastupování ve správních řízeních týkajících se územního plánování a výstavby, včetně správního trestání a správního soudnictví, nebo poradenství v oblasti projektového financování, strukturování a vyjednávání smluv s finančními institucemi.

Kdo jsou vaši typičtí klienti?

Ludvík Juřička

LJ: K významným klientům kanceláře patří české, slovenské i mezinárodní developerské společnosti a investoři, financující banky, stavební společnosti a významné státní či municipální instituce. Zastupujeme ale i fyzické osoby, privátní klienty z řad majitelů firem, manažerů, ale i sportovců či umělců, kteří nakupují nemovitosti pro své rodiny nebo čistě jakožto privátní investici.

Můžete uvést konkrétní nemovitostní projekty, na kterých jste participovali v Brně?

LJ: Radili jsme například japonskému výrobci automobilových součástí Daido Metal při výstavbě výrobního závodu v brněnské průmyslové zóně Černovické terasy, což byla transakce v hodnotě přes 20 milionů eur. Nebo jsme pomáhali britské strojírensko-inženýrské společnosti Roscomac a britskému výrobci výtahů Stannah Stairlifts ohledně nájmu výrobních, skladovacích a kancelářských prostor či investiční společnosti Reico při plánovaných akvizicích kancelářských a obchodních center v Brně. Mezi naše klienty patří také například Vysoké učení technické, které jsme zastupovali v souvislosti s výstavbou středoevropského technologického institutu CEITEC.

JH: Z vysloveně transakčního poradenství ještě doplním nedávnou akvizici akciové společnosti LETIŠTĚ BRNO, která má od Jihomoravského kraje dlouhodobě pronajato a provozuje mezinárodní letiště Brno-Tuřany, druhé největší letiště v České republice. V tomto případě jsme zastupovali kupující stranu – českou investiční skupinu Accolade.

Rozvoj brněnského letiště má být i jedním z témat nemovitostní konference, kterou pořádáte 29. května v Brně. Co je hlavním smyslem této akce, co by si z ní měl návštěvník odnést?

JH: Předně jsme rádi, že se nám podařilo zorganizovat setkání, které propojuje největší poradenské firmy specializované na nemovitosti s investory a dalšími relevantními subjekty na nemovitostním trhu. Zastřešujícím tématem konference jsou reality a investice do nemovitostí v regionu Brno a jižní Morava. Vzhledem k tomu, jak se vyvíjí nemovitostní trh, kdy realitní investoři opouštějí Prahu a přesouvají se do regionů, jsme zvolili téma, které je aktuální a vysloveně se nabízí. V Brně a okolí vzniká prostor pro mnoho investičních příležitostí, o nichž chceme mluvit a podělit se i o naše dlouholeté know-how v této oblasti. Pevně věřím, že letošní nultý ročník konference položí dobrý základ pro příští roky a že se akce stane jednou z nejprestižnějších událostí v Brně.

Brnu ale chybí nový územní plán. Ten stávající je z roku 1994 a brzdí další rozvoj města. Nejsou tedy úvahy o velkých investičních příležitostech v hlavní brněnské metropoli příliš ambiciózní?

LJ: Rozhodně nikoliv. Je pravda, že nový územní plán teprve vzniká a řada projektů, jako je např. výstavba nové Jižní čtvrti, do jeho dokončení zřejmě nebude realizována. Na druhou stranu je vidět, že se město snaží, přibývá architektonických a urbanistických soutěží, a především i na centrální úrovni probíhají legislativní změny, které by měly podpořit a výrazně urychlit výstavbu. Jedním z cílů nového stavebního zákona, na jehož přípravě se intenzivně podílí i naše advokátní kancelář, je také umožnit i dalším větším městům než pouze Praze, aby si mohla samostatně nastavit některá pravidla související s výstavbou. Jedná se především o povinné odstupy mezi stavbami, požadavky na proslunění, pravidla pro zřízení parkovacích stání a podobně.

Developeři si často stěžují, že musí dlouho čekat na stavební povolení. Existuje možnost, jak tento proces právně urychlit?

LJ: Je skutečně pravda, že v současnosti trvá získání stavebního povolení v České republice často velmi dlouho. Že nejde jen o pocit investorů a právníků ostatně potvrzuje i hodnocení Světové banky, které v této oblasti řadí Českou republiky až na 156. místo na světě. Úprava stavebního řízení se od přijetí stavebního zákona v roce 2006 postupně doplňovala o nové typy řízení, nová povolení a nejrůznější závazná stanoviska, která si musejí investoři obstarat vedle stavebního povolení. Pro současné stavební řízení je navíc typické, že se v něm nachází celá řada výjimek a odchylek, které v konečném důsledku celkový stav spíše zhoršují. Výsledkem je dnešní velmi složitý a nepřehledný systém, v němž se někdy nevyznají ani samotní úředníci rozhodující na stavebních úřadech. Současný stavební zákon již byl novelizován mnohokrát a žádná novela nepřinesla skutečnou změnu. Reálné urychlení proto podle nás může přinést jen přijetí nového stavebního zákona, který bude založen na principu „jeden úřad – jedno řízení – jedno povolení".

Jednou z vašich poradenských specializací jsou i nemovitostní akvizice. Na co je nutné dát si při takovýchto transakcích pozor?

JH: Akvizice či prodeje nemovitostí zahrnují celou řadu aspektů, které doporučujeme v každém případě nepodcenit. Proto hned na počátku zamýšlené transakce provádíme důslednou právní prověrku cílové nemovitosti, která může odhalit např. vlastnické nesrovnalosti či skutečnost, že daná nemovitost je součástí nějakého právního sporu, insolvenčního řízení apod. Pokud prověrka žádné potíže neodhalí, můžeme s klientem postoupit dále a začít řešit přípravu či revize a projednání transakční dokumentace, návrhy možné strukturace příslušné transakce, včetně daňového nastavení. V zásadě lze říci, že naše kancelář dokáže díky svému komplexnímu záběru, silnému a zkušenému týmu a mnohaletým zkušenostem provést své klienty celým transakčním procesem od počátečních doporučení až po closing a podpis transakce.

Vraťme se ještě k hlavnímu tématu vaší konference – k investicím do nemovitostí. Jaké jsou prognózy pro rok 2019?

LJ: Nemovitosti zůstanou i v letošním roce výhodným cílem pro konzervativnější typ zhodnocení. Očekáváme, že v Praze a ve velkých městech budou investice do nemovitostí probíhat selektivněji než v předchozích letech, v důsledku čehož vzroste počet realitních investic mířících do regionů a menších měst. Domácí nemovitostní fondy i zahraniční investoři se budou i nadále soustředit především na komerční nemovitosti, konkrétně na kancelářské a skladové prostory, kterých je stále nedostatek. I v Brně lze tedy očekávat nové developerské projekty či přímou akviziční nabídku nemovitostí, které doposud zůstávaly pro tyto účely nevyužity. Vysoká poptávka po komerčních nemovitostech také zřejmě nadále udrží stávající prodejní a nájemní ceny, případně může dojít i k jejich dalšímu navýšení. Pokud jde o rezidenční nemovitosti, předpokládáme, že se ještě výrazněji projeví efekt zpřísnění podmínek pro získání hypoték, což povede k zastavení růstu cen nových bytů a k vyššímu zájmu o starší byty a nájemní bydlení. Protože je však i v Brně nájemních bytů nedostatek, výše nájmů se nesníží, naopak možná ještě poroste.